Convengamos que ya no es noticia la enorme brecha entre oferta y demanda de inmuebles hoy. Por solo citar el mercado porteño esas cifras se visualizan hoy como más de 160 mil propiedades ofertadas vs unas 2600 escrituras promedio mensuales, según el Colegio de Escribanos. Y si bien muchos “opinólogos” del rubro lo atribuyen a la pandemia o de la nueva ley de alquileres del 2020, los que peinamos algunas canas en este mercado sabemos que si bien estas variables contribuyeron a la causa, la bola de nieve viene creciendo por la ladera de una gran montaña de inconsistencias desde varios años antes que el COVID.
Para no aburrir con explicaciones económicas y técnicas que exceden la paciencia del lector, vayamos al grano: el último año que hubo un mercado “normal” fue en el año 2010 -2011 en donde se realizaron en promedio unas 5500 escrituras por mes vs unas 30 a 35 mil propiedades ofertadas. En aquellos años la dinámica de compra venta se mantenía en un “ecosistema” que se retroalimentaba en función de la cantidad de propiedades que ingresaban y salían del mercado de manera constante y más o menos equilibrada. Esta cifra de escrituras fue alcanzada en la última década sólo en 2017 empujada artificialmente por las hipotecas UVA. Todos sabemos cómo terminó la historia.
Hoy llevamos casi 5 años de acumulación de stock: mes tras mes ingresan más propiedades a la venta de las que se venden y salen. Ya hay en promedio unas 14 propiedades en venta por manzana en toda la ciudad. ¿Hasta cuándo resiste el cuello de botella? Nadie sabe.
Pero lo que sí puedo aseverar con datos (no relato) es lo siguiente:
- Argentina está quebrada, con cifras de pobreza nunca antes registradas, en torno al 50 % con todo lo que esto implica.
- Hoy se venden en promedio menos del 2% de las propiedades que se ofrecen.
- Esta coyuntura está catalizada por los salarios en dólares a niveles paupérrimos, aproximadamente USD 450, cuando el promedio histórico está cerca de los USD 1000, más del doble.
- Este cocktail hace que bajen las propiedades medidas en dólares paulatinamente, luego de haberse ajustado (y estabilizado?) la demanda en sus mínimos históricos también.
Proyección:
El vecino promedio prefiere esperar porque las propiedades tienden a la baja. Los valores no bajan porque a diferencia del almacenero que hace un descuento del 30 % de un producto para liberar el stock, las propiedades están atomizadas en miles y miles de propietarios sin opinión unificada y con la esperanza que su propiedad rebote. No olvidemos lo que significa el techo en la cultura argentina.
De acuerdo a nuestras mediciones y a pesar de que nadie hace futurología, la proyección es que eso no va a suceder en el corto ni en el mediano plazo.
¿Por qué considero que no se revierte tan fácilmente el panorama planteado? Además de que no se avizora que ninguna de las variables que se necesitan para cambiar la tendencia bajista tales como créditos hipotecarios, recomposición del salario, pleno empleo, baja inflación, estabilidad económica, política y cambiaria, aún cuando por cualquier motivo se duplique la demanda, hacen falta por lo menos 3 a 4 años para que se absorba la inmensa oferta acumulada al día de hoy.
Entonces… ¿Cuál es el negocio hoy?
Si necesitas mudarte y vender para comprar, no hay especulación, no se puede esperar, debes accionar. Con suerte, ayuda y ganas saldrás equiparado en este difícil mercado.
Si vas a vender para re invertir el dinero, no hay nada que esperar tampoco, cada día que pasa tu propiedad vale menos en dólares. Colocar el precio en el punto de equilibrio entre oferta y demanda es lo correcto, aunque se encuentre por debajo de tus expectativas.
Y si vas a comprar, a pesar de que como mencioné, la mayoría de los propietarios quieren obtener valores que los compradores no convalidan y tratan de resistir sus precios, hoy quien tiene el dinero en mano tiene el poder de negociación contra aquellos que realmente necesitan vender.
Marcelo Pessah
