Spoiler Alert: esto no es una publicación políticamente correcta, mucho menos ortodoxa. No vengo hasta acá para hablarte de los pilares técnicos, jurídicos y comerciales de la tasación. Para eso están los manuales.
Algunos colegas siguen errando a las valuaciones porque creen que tasar una propiedad es algo tan simple como estimar un valor sobre el m2 en una zona determinada, o bajar un porcentaje del valor que se ve publicado por la inmobiliaria de turno que no tuvo éxito y hace 1 año que la tiene colgada en los portales. Pues ya no es noticia que a los valores publicados la mayoría de los inmuebles no están siendo convalidados por compradores.
Algunos incluso creen que si son el más barato de la zona en relación al valor por m2 lo van a vende seguro y rápido. Nada más lejos de la realidad señores. Yo llamo a esto “el sesgo del precio más barato”.
Te lo explico: si sos de los que bajan los precios de manera compulsiva creyendo que eso por si solo hace que vendas, te aviso que estás equivocado… ¿Cómo lo sé? Porque yo también fui sesgado por esta “técnica” y perdí. No es una simple receta en la cual 2 + 2 es 4 o el agregado de azúcar siempre entrega más dulzor.
En primer lugar NO tases por similitud, ese método ya no funciona porque hoy no hay comparables. El 98 % de lo publicado no se vende, así que no son precios de referencia a tener muy en cuenta. Aquello que a la vista se ve de “oportunidad” deja de serlo con el correr de los dias, por el sesgo de “propiedad quemada” (si no vende algo debe tener de malo) o por otros factores como la vertiginosa suba del dólar.
En todo caso, si sos muy bueno tasando, las publicaciones te van a servir para interpretar que es aquello que seguro NO se vende en determinados valores en cierto plazo, o con una mala comercialización o ambas.
En el mercado actual a la baja, sólo cabe una posibilidad: valuar con precios de cierre! Esto lo podés hacer solamente si tenés precios de cierre propios registrados y analizados o de colegas confiables! Si no tenés colegas confiables, estás al menos en un problema y necesitas reflexionar. Es hora que empieces a relacionarte con tu comunidad y agregues valor contando tus experiencias y te nutras de las experiencias de los demás.
Mucho menos tases con referencias de valor por m2 de un “barrio” porque hoy tampoco son referencia. Los límites de un barrio están cada vez más desdibujados, con micro zonas específicas y dentro de Palermo por citar un caso emblemático tenés una importante gama de grises que van desde “Barrio Parque” hasta “Pacífico” y los dos son Palermo. Creo que se entiende.
Tasar es un arte que se adquiere con dedicación, práctica, mucha práctica, paciencia, estudio, horas de investigación, ventas y errores. Advertir cual es el máximos precio que está dispuesto a pagar un comprador por un inmueble es difícil y complejo, no debe tomarse a la ligera.
Marcelo Pessah
